Tourisme : « L’inventaire des parcs de meublés touristiques devrait s’imposer… après la période pré-électorale »

Trackeet

Trackeet a identifié les clusters de meublés touristiques sur la France entière (© Trackeet Software)

Alexandre Coulon est le fondateur de Trackeet Software, qui a mis au point un « outil de productivité » qui permet de connaître le parc de logements meublés touristiques d’une commune. Trop souvent, sans le savoir, le maire subit l’évolution de l’urbanisme de sa cité, appréhende incomplètement son potentiel touristique, et se contente du produit de la recette de la taxe de séjour, sans imaginer qu’il est bien souvent très sous-estimé. Reste que, pour mettre à nu la composition de cet ensemble immobilier, Trackeet utilise « le contrôle », une notion peu populaire en période pré-électorale. Le scrutin 2020, qui n’en finit pas de durer, oblige la start-up à faire preuve de patience. Sans qu’elle s’en alarme : à la sortie de cette parenthèse, son « logiciel » a toutes les chances de continuer à séduire les élus. D’ailleurs, selon l’entrepreneur, dans les ministères parisiens, à l’Assemblée nationale, les meublés de tourisme paraissent entrer dans la to-do list des sujets sur lesquels se pencher…

Ah, si les maires savaient que l’exacte composition du parc de logements meublés touristiques de leurs communes leur est étrangère, ils s’empareraient aussitôt d’un indicateur aux airs de couteau suisse… Sur l’urbanisme, sur le potentiel touristique de la cité, sur ses finances, les élus reprendraient ainsi la main. Trackeet Software, via son logiciel Trackeet, leur offre en effet la possibilité de percer à jour un pan du paysage immobilier de leur territoire, qui, malgré sa rude activité économique, commerce en mode discret. Certes, la période pré-électorale est peu propice au « fait de contrôler », même si c’est dans l’intérêt de la commune : les propriétaires qui louent leurs biens à des fins touristiques sont pour l’heure avant tout des électeurs… Mais comment croire qu’après, les premiers magistrats ne se recentrent pas ?

« L’économie des locations de meublés touristiques est un rouleau compresseur »

« Une partie des logements échappent aux étudiants ». C’est la première observation du fondateur de Trackeet Software quand il « scanne » l’offre de meublés à Bordeaux. Alors, bien sûr qu’en étant réservé à des locataires vacanciers, ce parc « fait tourner l’économie touristique ». Toutefois, non seulement il prive la Ville de consommateurs durables, mais il modifie aussi son urbanisme : voilà des rues entières dont les habitations ont leurs volets fermés la plupart du temps, où les commerces ne peuvent pas envisager de s’implanter 12 mois sur 12. « L’économie des locations de meublés touristiques est un rouleau compresseur ». Si sa tonicité échappe en effet notablement aux finances de la collectivité, à laquelle elle concède des retombées très… maîtrisées, elle murmure avec efficacité aux oreilles des investisseurs. « L’acquisition d’un logement AirBnB se rentabilise en moyenne en six ans et demi, quand il faut 10 à 15 ans pour un logement classique ; et, par conséquent, le premier se revend incomparablement plus cher que le second ». Attention, nuance Alexandre Coulon, si AirBnB incarne couramment l’ogre du marché immobilier, il pèse en réalité inégalement selon les villes. Si, à Strasbourg, il représente 85% du parc de logements meublés touristiques, sur la France entière, la voilure est ramenée à 41% : les plateformes Holidays, Se loger vacances… font aussi preuve d’un solide appétit. Au point que, par endroits, des associations de citoyens « anti AirBnB » se constituent.

« Avec le logiciel Trackeet, il est possible de découvrir les logements non-déclarés »

« On s’était engagé sur un autre chemin quand on a découvert l’ampleur du problème de la non-déclaration des meublés ». Avec l’« outil de productivité » -un logiciel- qu’il a mis au point, Trackeet « suscite l’intérêt des élus ». C’est que, si les propriétaires de ce parc immobilier sont fort peu imposés, ils doivent tout de même reverser à la Ville la taxe de séjour qu’ils facturent à leurs clients. Or, « avec notre logiciel, il est possible de découvrir les logements non-déclarés  ». Toutefois la collectivité doit prévoir la charge de travail supplémentaire assortie. « À quoi je vais m’attaquer ! Quel boulot en plus derrière ! », voilà comment s’exprime encore la réticence des premiers magistrats. Si ce type de parc immobilier est susceptible d’augmenter de 10 à 15% par an, à la seule collectivité de juger « s’il y a un sujet ». Trackeet commercialise en effet des data, rien que des data. Il reste à les exploiter pour mesurer à quel point elles sont stratégiques. Sauf à vouloir savoir pour savoir que l’organisation urbaine de sa ville change, que son tourisme plafonne, qu’on se prive d’une manne pour ses finances.

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« Un business débarrassé de TVA et de normes »

« On a vu que les hôteliers étaient plus intéressés ». Plus exactement, la profession s’avère, elle, proactive. Cinq mois après avoir lancé la commercialisation du logiciel éponyme, Trackeet noue, en septembre 2017, un partenariat avec l’union des métiers et des industries de l’hôtellerie (UMIH). « Ce partenariat n’est pas financier ». En revanche, le premier syndicat professionnel du secteur HRC en France fonctionne en lobby, une rigoureuse structuration départementale en plus. Son président national Laurent Duc est ainsi à l’origine de la campagne Va voir ton maire pour « inciter les municipalités à se saisir des dispositifs législatifs qui permettent d’encadrer les meublés touristiques et des sanctions qui existent en cas de non-respect de la loi pour les plateformes et les loueurs », démarche destinée à se donner les moyens d’ « une politique touristique » raccord avec « l’offre réelle » sur ce segment, explique le communiqué de l’UMIH. « Toutefois, nos data sont neutres ». Autrement dit, Alexandre Coulon souligne qu’il ne roule pas pour les hôteliers quand il fait tourner son logiciel. Même s’il convient qu’il entend de mieux en mieux leur discours, qui dénonce des acteurs économiques sur lesquels ni TVA, ni normes ne compliquent le business, alors que ces contraintes s’imposent aux hôteliers, qui doivent, pour exemples, avoir un réceptionniste 24h/24, disposer d’une cage d’escalier de secours…

« L’inventaire du parc touristique prime sur la détermination de son potentiel fiscal »

« La plupart du temps, le maire ne se rend pas compte que son parc de meublés de tourisme est 4 à 5 fois plus gros que ce qu’il croyait. La data, c’est le plus important ». À partir de 2018, au lieu de scanner Biarritz, Trackeet se met à scanner l’ensemble du territoire hexagonal et révèle, comme l’illustration ci-dessus le montre, où sont les clusters. D’autres entreprises se sont positionnées sur le secteur, mais sans égaler le degré de performance de la start-up. L’une d’elles transperce l’écran de fumée à une plus faible cadence (« tous les 6 mois ») en se concentrant sur l’identification des seuls logements AirBnB, une autre détermine les lieux les plus intéressants pour investir dans un des logements de la plate-forme. « Pour moi, c’est l’inventaire du parc qui prime, devant son potentiel fiscal ». Alexandre Coulon priorise la « maîtrise de son parc touristique ». Il arrive d’ailleurs que des élus optent pour le déni, façon Cachez ces chiffres que je ne saurais voir. « Il ne faut pas toujours les connaître quand on est classé station tourisme ».

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« Être un professionnel du tourisme, ça a un vrai sens »

« Au début, le concept AirBnB, c’était louer un bout de son canapé… ». Aujourd’hui, l’affaire a pris une toute autre ampleur, et la curiosité de faire des rencontres s’est tarie. Or, « être un professionnel du tourisme, ça a un vrai sens ». Alexandre Coulon pense aux particuliers qui achètent un corps de ferme pour louer des chambres aux touristes et qui, à l’arrivée de ceux-ci, réalisent qu’ « ils n’aiment pas les gens », voire qu’ils ne sont pas davantage attachés tant que ça au territoire sur lequel ils se sont implantés. L’entrepreneur comprend toutefois l’engouement des investisseurs, qui s’assurent la fréquentation d’un banquier toujours souriant. Sachant que, les loueurs non professionnels font des prix si costauds qu’une taxe de séjour de 1€ par nuitée en moyenne les égratigne peu. D’aucuns s’affranchissent même des états des lieux d’entrée et de sortie : qu’est-ce que 3 bols cassés quand les affaires sont « très, très rentables » ? Sur cette pente, il arrive que d’aucuns glissent assez pour se demander pourquoi ils changeraient un radiateur en panne dans un logement situé dans une région notablement attractive. Et tant pis « si le touriste étranger repart avec une image dégradée de celle-ci ». Si le numéro d’enregistrement d’un meublé de tourisme est obligatoire -c’est « sa plaque d’immatriculation »- si la collectivité peut dresser des PV, force est de constater que « sur AirBnB, on roule sur une autoroute sans gendarme ». Pour ceux qui en douteraient encore, Alexandre Coulon rappelle que « 10% des annonces affichées sur Le Bon coin donnent lieu à reversement de taxe de séjour… Sur le tout le reste, on ne réclame rien ». Néanmoins, aujourd’hui, il remarque qu’ « il y a un potentiel qui intéresse de près des ministres, des députés… ». Assez, pense-t-il, pour qu’ « une règle fiscale soit en voie de s’imposer ». En tout état de cause, en économie, « tout ce qui va très vite, c’est compliqué ». Alors, au regard de cette fulgurance, insiste Alexandre Coulon, négliger de procéder à l’inventaire de ce parc immobilier promet encore davantage de complexité demain.



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